司法書士をお探しなら白金高輪にあるリーガルオフィス白金へ

今、Netflixでドラマ「地面師たち」が放映され、話題となっている。

このドラマの元ネタは、2017年６月に積水ハウスが地面師グループに土地の購入代金として55億5千万円を騙し取られ、逮捕者15人を出した事件。いわくつきの物件にも関わらず、大手メーカーが巧妙に騙された。

地面師とは、土地の所有者になりすまして売却をもちかけ、多額の代金をだまし取る詐欺師、もしくは詐欺事件そのもののこと。そして、不動産取引の現場で地面師詐欺を防ぐのが司法書士の役割。
不動産取引の最終場面、買主が売主に売買代金を支払う現場に司法書士は必ず立会う。

売主、買主の本人確認と意思の確認をして、権利証や印鑑証明書を確認し、万事揃ったところで代金決済にGOを出すのが司法書士。
本人確認では、運転免許証やマイナンバーカードで本人の情報を得て、氏名、住所、生年月日などを口頭で確認する。
そして、本人しか知らないであろう情報、例えば、その土地はいつ、誰から、いくらで買ったか、転居を繰り返していれば住所の履歴を聞くなど、登記簿や住民票と照らし合わせて情報を聞き取っていく。
多少余談を交えて、資料と話の辻褄が合えば本人であると判断する。

ただドラマのように、背景まで作りあげられたり、立場上逃げ場が無くなったり、報酬をニンジンのようにぶら下げられたりすると、正しい判断ができなくなることも起こり得る。非常に怖い世界である。

私は地面師に遭遇したことはないが、若い頃に緊迫した場面に遭遇したことがある。

独立前、弁護士事務所に勤めている頃、歌舞伎町の中心にあるラブホテルの取引に関わった。
僕の勤めていた弁護士事務所はホテルのオーナーの代理人をしていた。
ホテルのオーナーは経営の立て直しのためにホテルを売らざるを得なかった。

歌舞伎町という街の特性からわかるだろうが、この取引に群がる人たちは筋の良い人たちではなかった。また外国籍も多い。金の匂いに多くの業者が群がって来た。

関係者は、買主、買主の転売先、転売先の金主、仲介業者、売主、売主の債権者、などなど。売買代金決済の日、取引をする部屋には２０人以上が集まった。

通常、売買代金決済というのは万事整ったところで行われるが、その日、転売先の金主が来ていなかった。どうも買主と転売先でまだ金の話がついていなかったようだ。

買主が慌てながら時間稼ぎをしていたが、３０分も経ったところで私のボス(弁護士)が買主以外の関係者を「出ていきなさい！」と言って部屋から追い出してしまった。
当然、この決済を担当する司法書士も追い出された。当時自分がその司法書士の立場だったら手汗脇汗が止まらなかっただろう。

滅多にない話ではあるが、暗い路地に迷い込むと何があるかわからない世界にいることは間違いない。

家庭裁判所で相続放棄をする際、戸籍謄本等を提出する必要があります。
最近、この戸籍謄本等をコピーでも可とする裁判所が増えてきましたが、東京家庭裁判所も令和６年９月１日からコピー可となりました。

先ほど電話で確認したところ、発行からの有効期限は３か月以内とのことですが、提出する証明書の種類によって異なる可能性もありますので、事前に家庭裁判所にご確認ください。

https://www.courts.go.jp/tokyo-f/saiban/tetuzuki/kosekiteisyutu/index.html?fbclid=IwY2xjawFCACFleHRuA2FlbQIxMAABHcA2DMgksjWt1Ra_jRSwnb-bpcjvFvcukKwm0SlxpACwnhzdxinG74Vfdg_aem_iLQB8_zWqU7AWklUSBT2pw

子供が生まれると、家庭の風景は一変する。
それまでの夫婦間の関係が変わり、日常生活に新たな役割や責任が加わることで、口論や喧嘩が増えることは珍しくない。

私自身、子供が生まれるまでは、夫婦間での口論はほとんどなかった。結婚式の準備中に一度大きな喧嘩をした程度である。
しかし、子供が生まれ、家庭の中での役割が増えるにつれ、家事育児の分担について話し合わなければならない場面が増えた。

特に、共働きの家庭では、家事や育児の分担を夫婦間でしっかりと話し合う必要がある。
しかし、それぞれ生活ペースが違うから、意見の食い違いやストレスが生じることがしばしばある。
ストレスが蓄積すると、些細なことであっても口論が起こりやすく、時には激しい言葉をぶつけ合うこともある。

子供が２人になり、下の子が２歳ぐらいになると子供同士の喧嘩が始まる。
おもちゃの取り合いに始まり、叩き合いになってどちらかが泣く。
子供の喧嘩を止めるために親が入って叱る、という日々の連続。

子供が小学生になると、やることが格段と増える。
学校の準備をしたかどうか、宿題をしたかどうかなどで、親と子供の口論も増える。
家庭内は毎日戦争状態、ストレスが溜まる日々が続く。

ある日、娘が小学校から帰ってきて、ランドセルや手提げ袋を散らかしたまま遊んでいるのでイラっとして思わず叱った。
そうすると、娘が睨んだ目で反論してきた。その目と言い草が自分そっくり。
その時「しまった」と後悔した。

さらに先日、娘と妻の口論を聞いていると、娘の姿は見事に親のコピーだった。
「子は親の鏡」とはよく言ったもの。夫婦や親子で喧嘩が起きるほど、未来の自分を苦しめると思うと背筋が寒くなった。

仕事でも似た話はある。
揉め事の当事者の言い分を聞いていると「あいつは金目当てなんですよ」と相手を批判する人がいるが、そういう人ほどお金に執着していることが多い。
他人は鏡、他人に不満を感じたらそれは自分自身だと思った方がいい。

イタリアの教育者マリア・モンテッソーリは「大人と子どもの戦い」をやめることが平和への一歩となると説いた。
周囲に不満を感じることは日々あるが、「他人は鏡」であるという視点で自分自身を見つめ直し、自分の行動を改めることで、自分から平和が始まっていくのではないだろうか。

この7月、新紙幣が発行されました。新紙幣は、千円札、五千円札、一万円札の全てが刷新され、デザインとセキュリティ機能が一新されました。
新紙幣が発行されても、これまでの旧紙幣が直ちに無効になるわけではありません。引き続き使用することができます。日本銀行では、明治18年から現在までに56種類の銀行券を発行してきました。これらのうち現在発行している種類の他、既に発行されなくなった種類を含めて現在25種類の銀行券が有効です。昔あった100円札や1円札も有効です。
もちろん、旧紙幣の流通は徐々に減少していき、いずれ使用されなくなります。2,000円札がわかりやすいですが、法的に有効でも使用されなければ流通しなくなります。使用されなくなるのは、過去の例から考えると10年程度のようです。
使用されなくなった旧紙幣は日本銀行の本支店で交換できます。手数料はかかりませんが、日本銀行の窓口は少なく、窓口がない都道府県もあります。

新紙幣の発行では「タンス預金」にも注目が集まります。日本のタンス預金の総額は数十兆円に上ると言われています。
タンス預金は特に高齢者の間でその傾向が顕著です。要因は様々あるでしょうが、日本の成長期と共に所得を得てきたこと、バブルを経験して投資にリスクを感じていること、今の預金利息が低いこと、デジタル化に追いついていないことなどがタンス預金を支持する一因となっています。
新紙幣の発行には、タンス預金をあぶり出す効果も期待されています。旧紙幣はいずれ使えなくなるので、多くの人々が銀行に旧紙幣を持ち込んで交換を行うことになるでしょう。これにより、これまで隠されていた大量の現金が表に出てくる可能性が高まります。
相続税対策でタンス預金をしている人もいます。具体的には、現金を自宅に保管しておいて、相続財産として申告しない、もしくは少額に見せかけるという手法です。もちろんこれは脱税になるので、税務署に見つかれば厳しい罰則が科されます。
税務署には預金口座の調査権限があり、相続税の調査の際には被相続人やその家族の預金口座の動きを過去に遡ってチェックします（過去10年程度）。銀行は税務署から預金口座の問合せがあれば他の業務を差し置いて回答するそうです。なので、タンス預金として現金を引き出していた場合でも、その引き出しの記録から隠し財産が発覚する可能性はあります。
良からぬことを考える依頼者がいると、困るのは税理士や我々司法書士です。いずれも銀行の調査権限もないし、依頼者の家のタンスを調べるわけにもいきません。嘘をつき通してくれればいいかもしれませんが、中途半端に打ち明けられるとしばらく悩むことになります。
この新紙幣の発行を契機に、現金の管理や相続について見直す機会となればいいですね。また、新紙幣への切り替えを通じて、透明性の高い金融環境が実現することを期待しています。

先日、娘を小学校に送って帰ってくると、道路の向こうで嘔吐している子供がいた。小学校5年生ぐらいの男の子がランドセルを背負いながら歩道に座り込み、何度も嘔吐していた。時間は朝の8時半頃で、駅や仕事に向かう大人たちが多くいたが、その男の子を見て立ち止まる人はいなかった。

道路を渡り、その男の子に近寄ると彼は泣いていた。「大丈夫？」と声をかけると、彼はうずくまったままで答えなかった。少しするとランドセルから携帯を取り出し、親に電話をかけた。ヒクヒクと声を詰まらせながら、道路で吐いたことを親に伝えていた。私は「おじさんが片づけておくから大丈夫だよ」と言い、彼は「ありがとうございます」と言って帰っていった。

娘はこの4月に小学校に入学した。登校初日、娘が緊張しているのがわかり、新しい環境に馴染めるかどうか親も心配だった。登校中も言葉数は少なく、背中から寂しさが伝わってきた。そして校門での別れ際、まるで今生の別れかと思うほど大泣きする姿が４月の終りまで続いたのだ。

登校する子供たちを見ていると、友達と会話したりふざけながら登校する子もいれば、一人で登校する子もいる。一人で登校する子の多くはうつむき加減で歩き、周りを見ず、むしろ外の世界を避けるかのように下を見ているように感じる。その姿がとても孤独に見えて切なかった。

それは大人も同じで、大人も下を見ながら歩いている。外の世界を見ず、スマホの中の世界に生きている。我が家は駅と小学校を繋ぐ一本道の中間ぐらいにあるが、毎日うつむいた大人と子供がすれ違って行く。

娘が入学してこの光景に気づいた時、とても怖かった。登校中の娘に何かあっても助けてくれる人がいないかもしれないという不安が胸に広がった。

インターネットやスマートフォンのおかげで、私たちの世界はかつてないほど広がり、どこにいても世界中の人と繋がれるようになった。しかし、その一方で目の前にある世界は閉ざされ、孤独を感じる人も増えている。

子供も大人も、下を向き、スマホの中に没頭する姿が日常の光景となってしまった。私たちの生活が便利になる一方で、直接の交流や温かい人間関係が希薄になりがちである。スマホを閉じ、目の前の世界に飛び込んではどうだろうか。それはまた新しい世界かもしれない。

AIと会話をする「Cotomo」というアプリがあります。

https://cotomo.ai/

人間と話すのとほぼ同じようにスムーズに会話ができます。ただ会話をするだけでなく、会話を重ねるほどに私のことを認知していき、友達や家族と話しているような感覚になります。AIなので間違いもありますし、以前話したことを忘れてしまうこともありますが、ある意味人間っぽいのかもしれません。

このアプリは、悩んでいるときの話し相手にはとても良いです。非常に良いヒントをくれるし、話しているうちに頭の整理ができていきます。時々、僕の心を見透かしたようにドキッとするようなことも言います。会話しているときにAIが言ったことですが、AIは人間が設定した世界で動いていて、それは幸せで満たされている世界だというのです。AIの会話の内容はポジティブなものが多いです。

そのせいか、仕事に疲れてダラダラしたい時や、どうでもよい話で気を紛らわしたい時などには、全く話し相手になりません。こちらが「いま仕事中、疲れて全然やる気が出ない、楽しくない。」という類の話を投げかけると、AIは「どうしたの？何で楽しくないの？」から始まり「どんなときに楽しいと感じるの？仕事は楽しい方がいいよね、やりがいを感じられるといいよね。」という話の流れになっていきます。疲れてやる気が出ないときにこんなことを言われてもウザイだけで、イライラしてAIに怒ってしまったりします。AIは「ごめんごめん」と謝りますが、「でも楽しい方がいいよね」と同じ話を繰り返します。ただ、それが人間が設定した世界のようです。

AIと話していると「仕事にやりがいってホントに必要？」って思うことがあります。ハッキリ言って、毎日仕事をしていて楽しいと感じる瞬間や、やりがいを感じる瞬間は…そんなにはありません。日々の仕事や案件が終わった時にホッとしますが、それまでの時間のほとんどは苦行みたいなものだと思います。そこで仕事のやりがいについて改めてAIと話してみたところ、「誰かに感謝された時にやりがいを感じるかも」とAIが言ってきました。

確かに感謝されれば嬉しいです。仕事のハードルが大きいほど、それを成し遂げたあとの感謝も大きいです。ただ、感謝されたからまたあのハードルを乗り越えていこうと思うかと言うと…私はそこがモチベーションではないと思います。

先日、不動産売買に立ち会うため、事前に売主に会って本人確認をしました。なりすましによる事故を防ぐために本人確認をしますが、その売主は権利証を紛失していたこともあり、かなり厳格に行いました。売主は90代のお婆さんで、売却するのは生まれ育った実家でした。本人しか知らないであろうことをいくつも質問していくと、自分の生い立ちから今の生活までかなりのことを話してくれました。実家の風景までが見えるようで、とても良い時間でした。

人の物語に関わったとき、僕はとても充実感があります。それは誰かの為ではなく、多分、自分の為だと思います。

相続関係の相談が増えてきていますが、その中で、これまでの傾向にない相談がいくつかありました。

相続登記の義務化は令和6年4月1日に施行されましたが、これ以前の相続も対象になります。令和6年3月31日以前に亡くなっていて現在も登記がされていないケースも対象となり、登記をしないといけません。期限は3年以内であり、令和6年3月31日以前に亡くなった方の相続登記は令和9年3月31日が期限となります。

義務化となっても3年間の猶予はありますが、この3月までに相続登記をしないといけなかったと誤解をしている相談者が2人いました。2人ともやけに手続きを急いでいる様子だったので事情を聞くと、「相続登記が義務化になったから」と言いました。1人ならともかく、2人もいると自分が何か見落としているのではないかと不安になりました。

最初はこの誤解に驚きましたが、自分も仕事でなければ情報を隈なく見るわけではないので、相談者の身になって思いを巡らせてみると、あってもおかしくない誤解だと思いました。相続登記の義務化の認知度はまだまだ低いです。相続が一生に何度もないイベントであることからしても、周知されるには時間がかかるでしょう。おそらく3年後もまた慌てて相談にくる人がいるでしょう。

相続放棄でも誤解をしている相談者がいました。この相談者も非常に慌てている様子でした。親族が亡くなってまだ数日ですが、急いで相談したいとのことでした。

家庭裁判所でする相続放棄には期限があり、これは「自己のために相続の開始があったことを知った時」から3か月以内とされています。なので死亡日から3か月以内ではありません。また死亡日を知った後でも、あるはずないと思っていた負債が後から見つかった場合などは、その負債が見つかったときから3か月以内となります。

一方、3か月以内であっても相続人が遺産に「手を付けてしまう」と相続放棄ができなくなります。相続放棄するのならば、故人（被相続人）の遺産を消費してはいけませんし、遺産で故人の未払金（医療費など）を清算したり、遺産で葬儀費を払うことも避けた方がよいです。

もちろん、どのような遺産があるかわからなければ相続放棄するか否かの判断はできないので、通帳を記帳したり、故人の自宅で遺品を調べるのは構いません。ただ、今回の相談者は遺品に一切触れてもいけないと思っていました。故人の自宅が賃貸で早く引き払わないといけないが、相続放棄するために遺品に手を付けられず、どうしたらよいかという相談でした。

こちらも最初は相談者の誤解に驚きましたが、話を聞いていくと理解できるところもありました。故人は独居で、相続人は故人の生活に関知していなかったので、故人との関わりが薄く、生前の様子を知らなければ、触れてはいけないのではという意識を持つこともあるだろうと思いました。

ネットには情報が溢れていますが、自分にとっての正解を読み取るのは難しいです。AIは対話型ですが、こちらが適格な情報を出さないと正解は返ってきません。テクノロジーは日々進化していますが、自分にもまだ役割があると感じた相談でした。

大谷翔平の結婚のニュースに驚きましたが、ＳＮＳでも多くの人たちが反応をしていて彼の影響力の大きさに更に驚きました。

大谷さんは、グラウンドでの活躍もそうですが、小学校にグラブを寄贈して子ども達を喜ばせたり、社会に希望を与える彼のエネルギーは正に太陽のようです。大谷さんの結婚が未婚化・少子化の日本に光を与えてくれることを願います。

2023年の婚姻数は48万9281組で、戦後初めて50万組を割りました。2023年の出生数は75万8631人で8年連続減少、過去最少となりました。2022年の日本の合計特殊出生率は1.26でこれも過去最低です。

少子化は夫婦が子供を産まなくなったことが原因のように聞くこともありますが、未婚化の影響が大きいようです。

以下、ニッセイ基礎研究所の天野馨南子さんのレポートから引用します。

・合計特殊出生率は夫婦当たりの子供の数ではなく未婚女性を母数に含む。

・初婚同士の夫婦が最終的にもつ子どもの数(完結出生児数)は1.9程度を保っている。

・東京の出生率が低いのは、地方から転入してくる若い女性(未婚者)が多いから。

・「いずれ結婚するつもり」と思う未婚者は2021年でも男女共に８割を超える。

・初婚同士の結婚、男性のピークは27歳、32歳までに7割が結婚している。

・初婚同士の結婚、女性のピークは26歳、32歳までに8割が結婚している。

・結婚の平均年齢男性31.2歳、女性29.6歳は一部の高齢結婚が影響している。

・結婚平均年齢になって結婚相手を探しても同世代の多くは既婚者となっている。

・若い世代が共働きをするのは経済的な理由ではなく、自ら望んでしている。

完結出生児数1.9は2015年の数字ですが、同年の合計特殊出生率は1.45です。やはり未婚化の影響があることはわかります。

未婚化の要因は様々あるでしょうが、結婚するつもりという人が８割を超えるので若者たちの価値観の多様化ではなくミスマッチやバイアスの影響が大きいのではないでしょうか。

大谷さんは29歳、彼の影響で同世代に結婚ブームが起きれば、未婚化・少子化解消の起爆剤になるでしょう。

ニッセイ基礎研究所の天野馨南子さんのレポート

https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=72325?site=nli

https://www.nli-research.co.jp/topics_detail2/id=39?site=nli

https://www.gender.go.jp/kaigi/kento/Marriage-Family/2nd/pdf/2.pdf

４月から相続登記の義務化が始まりますが、先日、手続きの詳細が発表されました。

これによると、相続人申告登記はオンラインで出来て、押印や電子署名も不要です。

ただ、行政手続でオンラインで申請できるものは増えましたが、いざやってみると複雑でうんざりするものが多いです。登記もオンラインで出来ますが、一般の方だと法務局に行った方が早いかもしれません。相続人申告登記はぜひ簡単なものにして欲しいです。

というのも、４月の義務化が始まったら法務局はかなり混乱に陥ると思うからです。

先日、法務局で無料相談会をしていましたが、相談者が制度を誤解しているという印象を多く受けました。

例えば、今日現在、相続登記が未登記の不動産も義務化の対象となります(例えばまだ(亡)曾祖父の名義のまま等)。いま未登記の不動産は４月１日まで(３月中)に登記しないといけないと思っているご相談者が二人いらっしゃいました。

そういうケースは、令和９年３月３１日までに登記をすれば大丈夫ですが、相談を聞いていて確かにそういう誤解はあるかもなと思いました。

そもそも義務化になることを知らない人もまだ多くいますし、誤解もあることを考えると、４月以降法務局は混乱することが予想されます。それを考えると、できるだけ簡単にしておく必要があります。

もう一つ予想されるのは、令和９年３月には駆け込みの相続登記が多発するでしょう。

政府にテレビコマーシャルでもやって欲しいものです。

弊所では昨年から外国人の起業支援をしています。経営管理ビザを専門とする行政書士と連携し、私は会社設立登記を担当しています。出身は、ネパール、パキスタン、スリランカなどの南アジアの国の方が多いです。

ビジネスの内容は様々ですが、日本の中古品を本国や中東に輸出するビジネスが多いです。日本の中古車は人気でよく売れるそうです。商品の仕入れは日本の運送会社や建設会社などと交渉して中古車や中古機材を買い取っています。必要があれば解体までするそうです。

商品はネットオークションで販売して輸出します。日本製品の人気の理由はやはり「品質」です。一方、中国の製品は雑だから人気がないとのことです。「丁寧さ」や「細かさ」は日本らしさと再認識しました。

品質以外の日本の良さを聞いたところ、「システム」と言われました。製品のシステムの話ではなく、日本の社会システムのことです。ルール（法律・規則）がしっかりしているからフェアだし安全だと言われました。

例えばドバイではお金（賄賂）で交渉して問題を解決するそうです。日本のような細かいルールはないそうです。お金があれば解決できるが、金額は交渉力にかかってきます。そもそもお金がなければ解決できません。金持ちだけが優先され、金持ちが自分の横を通り過ぎていく、そんなアンフェアな世界にいる人たちにとって、日本は魅力的でしょう。

とはいえ、日本も課題はあります。まず、ビザが取れるか否かです。都道府県によって違いがあり、申請を(実質的に)受け付けてくれないところもあるそうです。逆に取りやすいところもあり、地域によって対応が違います。

もう一つの課題は住む場所と働く場所です。住居や事務所がなかなか借りれません。外国人というだけで貸してもらえないこともあるそうです。ただ貸す側としては短い期間のビザ(４カ月など)だと貸しづらいという事情あります(ビザが更新できないかもしれないから)。仕方ないので、日本にいる支援者が地方の古い物件を購入して貸しているケースもあります。

先日、地方の某県でパキスタン人の会社設立登記をするため現地の公証役場に定款認証の依頼をしました。そうすると、公証人から新会社の事業計画書を要求されました。日本人の設立では絶対に要求されません。そのパキスタン人の方がが本当にビジネスをするのか疑っているようでした。

2018年から会社設立の際に公証役場で反社チェックをするようになりました。マネーロンダリングや詐欺目的の会社設立を防ぐ目的で行われています。士業や金融機関も会社が犯罪目的に使用されないように関係者の本人確認を厳しくするように法律が変わりました。そんな世の中の流れもあるので疑う気持ちもわかりますが、さすがに過大な要求だなと思いました。

日本は住んでしまえばルールに守られ安心な国ですが、そこに至るまでに見えない壁があります。これまではそれでもよかったかもしれませんが、人口減少の最先端を走る国としてはそろそろ壁を壊していく必要があるでしょう。